第946章玩法(可不订阅)
阳城的两个大领导,和吴思源谈的还算顺利。
这事,就这样定了下来。
五万亿只是开始。
毕竟吴思源要做的事情,不仅仅是买地,还要建房。
无论哪一项,都需要巨额的资金。
五万亿其实也就堪堪是国内的买地钱而已。
而建房的资金,就需要信贷的支持了。
之前国内的房地产商开发地产也都是如此,需要信贷的支持,不然的话,想要等房地产商筹集到买地建房的所有资金,是永远都等不到的。
房地产商一开始的套路是这样的,也是房地产开发的初级手段,使用一层杠杆。
房地产商先用自有资金拍下拍下一块土地,六个月之后,他就能拿到施工证,然后就可以把土地抵押给银行,拿到土地价格百分之七十左右的开发贷款,利率通常是8%。
然后就可以支付总包费用,大概要用掉开发贷款百分之八十左右的资金,就可以开工了。
开工盖了5层楼后,就可以拿到预售证,这个时候就可以卖期房了。
假设卖到的期房能达到土地价格的一倍,先拿出一部分钱,还掉开发贷款,这样可以减少利息支出。
三年之后大概率就可以竣工交房。
这样一通操作下来,开发商大概就可以赚取16.7%的年化利润16.7%(忽略了利息),这个利润率其实不高。
这种加杠杆的方式,一般是地方小房企的手法,所以他们赚不到几个钱。万一遇到销售不理想的,还得亏!
所以又有后来几种玩法。
一是用信托杠杆获得更多流动资金。
前面流程没变,但是拿到土地证之后,就把土地证抵押给信托公司,拿到百分之六十左右的资金,利率10-12%。
而房地产商拿到信托的资金之后,不是去开发原有的土地,而是继续拿地。
六个月后,拿到施工证,把土地抵押给银行,拿到开发贷款。
后面流程差不多,但是这样一来的话,房地产商在赚到原先利润的同时,还拿到了一大笔信托的配资,这笔钱,拿来操作什么,都方便许多。
另外一种玩法是用私募杠杆垫资拿地,是在信托的基础上,再找私募垫资,然后继续拿地,不过私募的利率也高,普遍要16-18%。
然后就是拿施工证跟银行抵押,拿到钱之后,还私募的垫资。
这时候,开发商虽然身无分文,无法开工,但它却可以支付总包商业承兑汇票(俗称打白条,某公司暴雷后白条很出名啊),相当于总包自己垫资开工。
然后就是盖楼,取得预售证,卖三块地的楼,还债,三年后竣工,这时候大概能赚到比之前多的多的钱,毕竟是三块地,哪怕要还掉高额的利息。
这种玩法已经是属于【空手套白狼】了!
但在这种玩法上面,还有
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